Nhà thầu xây dựng là gì? Phân loại, quy trình và cách chọn

Chất lượng, tiến độ và chi phí của một công trình phụ thuộc rất lớn vào năng lực của đơn vị thi công. Vì vậy, việc lựa chọn nhà thầu xây dựng có kinh nghiệm, quy trình làm việc chuyên nghiệp và khả năng quản lý dự án hiệu quả là yếu tố quan trọng giúp chủ đầu tư kiểm soát tốt quá trình triển khai, hạn chế phát sinh và đảm bảo chất lượng công trình theo yêu cầu.

Nhà thầu xây dựng là gì?

Theo Luật Xây dựng, nhà thầu trong hoạt động đầu tư xây dựng là tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng khi tham gia quan hệ hợp đồng trong hoạt động đầu tư xây dựng.

Trên thực tế, nhà thầu xây dựng là đơn vị hoặc cá nhân ký kết hợp đồng với chủ đầu tư để thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc của dự án, từ thi công kết cấu, hoàn thiện công trình đến triển khai các hạng mục kỹ thuật theo phạm vi thỏa thuận.

Để đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công và hiệu quả sử dụng ngân sách, một nhà thầu xây dựng chuyên nghiệp cần đáp ứng các yêu cầu cơ bản sau:

• Năng lực pháp lý: Có tư cách pháp lý phù hợp và đáp ứng các điều kiện hoạt động theo quy định pháp luật đối với lĩnh vực, loại công trình và công việc đảm nhận.
• Kinh nghiệm thực tế: Có kinh nghiệm triển khai các dự án tương tự, nắm vững quy trình thi công và khả năng xử lý những vấn đề phát sinh tại công trường.
• Đội ngũ nhân sự chuyên môn: Sở hữu đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư, cán  bộ giám sát, chỉ huy trưởng và nhân công có chuyên môn phù hợp với yêu cầu của dự án.
• Trang thiết bị và công nghệ: Trang bị máy móc, thiết bị thi công và ứng dụng công nghệ phù hợp nhằm kiểm soát chất lượng, nâng cao hiệu quả làm việc.
• Năng lực quản lý dự án: Có khả năng tổ chức nhân lực, quản lý vật tư, kiểm soát chi phí và điều phối các hạng mục để đảm bảo tiến độ theo hợp đồng.

Phân loại nhà thầu xây dựng phổ biến hiện nay

Tùy theo phạm vi công việc, trách nhiệm trong hợp đồng và cách thức tổ chức thi công, nhà thầu xây dựng được phân thành nhiều loại khác nhau. Trong đó, tổng thầu xây dựng, nhà thầu chính và nhà thầu phụ là những hình thức phổ biến, mỗi loại đảm nhận vai trò riêng trong quá trình triển khai dự án.

Tổng thầu xây dựng

Là đơn vị đảm nhận thực hiện một hoặc nhiều công việc thuộc dự án theo hợp đồng ký kết với chủ đầu tư. Phạm vi công việc có thể bao gồm thiết kế, cung cấp thiết bị, thi công xây dựng hoặc quản lý, điều phối các hạng mục tùy theo hình thức tổng thầu được lựa chọn.

Đối với các dự án nhà xưởng, nhà máy, tòa nhà thương mại hoặc khu công nghiệp, tổng thầu xây dựng thường chịu trách nhiệm tổ chức và phối hợp nhiều hạng mục, từ phần xây dựng kết cấu đến hệ thống cơ điện, cấp thoát nước và phòng cháy chữa cháy theo phạm vi hợp đồng. Mô hình này giúp chủ đầu tư thuận tiện hơn trong việc quản lý đầu mối triển khai, kiểm soát tiến độ và phối hợp giữa các đơn vị tham gia dự án.

Nhà thầu chính

Là đơn vị trực tiếp ký hợp đồng với chủ đầu tư để thực hiện gói thầu sau khi được lựa chọn. Nhà thầu chính có thể tham gia độc lập hoặc liên danh với các nhà thầu khác để đáp ứng yêu cầu về năng lực, kinh nghiệm và nguồn lực của dự án.

Tùy theo nội dung hợp đồng, nhà thầu chính có trách nhiệm tổ chức thi công, quản lý nhân lực, vật tư, thiết bị và kiểm soát chất lượng các hạng mục được giao. Trong trường hợp sử dụng nhà thầu phụ, nhà thầu chính còn có trách nhiệm quản lý, phối hợp và kiểm soát công việc của các đơn vị này theo thỏa thuận hợp đồng và quy định pháp luật liên quan.

Nhà thầu phụ

Nhà thầu phụ là đơn vị được nhà thầu chính thuê để thực hiện một phần công việc thuộc gói thầu theo hợp đồng đã ký kết. Thay vì đảm nhận toàn bộ dự án, nhà thầu phụ thường tập trung vào một lĩnh vực hoặc hạng mục chuyên môn cụ thể như thi công kết cấu thép, lắp đặt hệ thống cơ điện, thi công hệ thống phòng cháy chữa cháy hoặc hoàn thiện công trình.

Việc sử dụng nhà thầu phụ giúp nhà thầu chính huy động nguồn lực chuyên môn phù hợp, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật và tiến độ của từng hạng mục. Tuy nhiên, việc lựa chọn và quản lý nhà thầu phụ cần được thực hiện chặt chẽ nhằm đảm bảo sự đồng bộ giữa các công việc, hạn chế xung đột trong quá trình thi công và đáp ứng các yêu cầu chất lượng của dự án.

Quy trình thi công của nhà thầu xây dựng

Để đảm bảo công trình đáp ứng yêu cầu về chất lượng, tiến độ và ngân sách, nhà thầu xây dựng cần triển khai công việc theo quy trình rõ ràng, từ khảo sát hiện trạng, lập dự toán đến hoàn thiện hồ sơ pháp lý và thiết kế thi công. Mỗi giai đoạn đều đóng vai trò quan trọng trong việc hạn chế rủi ro, kiểm soát chi phí và tạo cơ sở cho quá trình triển khai dự án.

Khảo sát, lập ý tưởng và dự toán chi phí

Trước khi triển khai xây dựng, nhà thầu phối hợp với chủ đầu tư khảo sát hiện trạng khu đất, đánh giá điều kiện địa hình, địa chất, hạ tầng kỹ thuật và các yếu tố có thể ảnh hưởng đến quá trình thi công. Dựa trên kết quả khảo sát cùng nhu cầu sử dụng, hai bên xác định quy mô, công năng, diện tích và phương án xây dựng phù hợp.

Sau khi thống nhất ý tưởng sơ bộ, nhà thầu tiến hành lập dự toán chi phí dựa trên khối lượng công việc, vật liệu, nhân công, máy móc và các khoản chi phí liên quan. Đối với dự án nhà xưởng, nhà máy hoặc công trình công nghiệp, việc dự toán cần xem xét thêm kết cấu chịu lực, hệ thống cơ điện và các yêu cầu kỹ thuật đặc thù. Đây là cơ sở để chủ đầu tư cân đối ngân sách, đánh giá tính khả thi và điều chỉnh phương án trước khi bước vào giai đoạn tiếp theo.

Hoàn tất thủ tục xin giấy phép xây dựng

Sau khi thống nhất phương án đầu tư, chủ đầu tư cần rà soát các yêu cầu pháp lý và thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc diện phải cấp phép. Hồ sơ thường bao gồm đơn đề nghị cấp phép, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và các bản vẽ thiết kế theo quy định áp dụng cho từng loại công trình.

Nhà thầu có thể phối hợp với chủ đầu tư và đơn vị tư vấn trong quá trình chuẩn bị hồ sơ, rà soát các thông số kỹ thuật và bổ sung tài liệu khi cơ quan có thẩm quyền yêu cầu. Việc hoàn thiện thủ tục đúng quy định giúp hạn chế tình trạng hồ sơ bị trả lại, tránh ảnh hưởng đến kế hoạch khởi công và tiến độ tổng thể của dự án.

Đối với công trình nhà xưởng, nhà máy hoặc công trình công nghiệp, chủ đầu tư cần xem xét thêm các yêu cầu liên quan đến quy hoạch, môi trường, phòng cháy chữa cháy và những thủ tục chuyên ngành khác tùy theo tính chất dự án. Trước khi khởi công, các bên cần đảm bảo đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý theo quy định hiện hành.

Thiết kế kỹ thuật, bản vẽ thi công và chào thầu

Sau khi xác định phương án đầu tư và hoàn thiện các thủ tục cần thiết, dự án được triển khai thiết kế kỹ thuật và lập bản vẽ thi công theo phạm vi công việc. Hồ sơ thiết kế thể hiện các thông số kỹ thuật, giải pháp kết cấu, vật liệu sử dụng và cách bố trí các hệ thống liên quan, làm căn cứ để tổ chức thi công, kiểm soát khối lượng và nghiệm thu công trình.

Đối với các dự án có nhiều hạng mục, nhà thầu cần phối hợp giữa bộ phận kiến trúc, kết cấu, cơ điện và các đơn vị chuyên môn để hạn chế xung đột bản vẽ, giảm thiểu việc sửa đổi trong quá trình thi công. Đây cũng là bước quan trọng để xác định rõ phạm vi công việc, yêu cầu kỹ thuật và nguồn lực cần huy động.

Trên cơ sở hồ sơ thiết kế và yêu cầu của dự án, chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu thông qua hình thức phù hợp như đấu thầu hoặc thương thảo trực tiếp theo quy định áp dụng. Các tiêu chí đánh giá thường bao gồm năng lực pháp lý, kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự, giải pháp kỹ thuật, giá dự thầu và khả năng đáp ứng tiến độ. Sau khi thống nhất các điều khoản và ký kết hợp đồng, các bên tiến hành chuẩn bị nhân lực, vật tư, thiết bị và kế hoạch thi công trước khi triển khai tại công trường.

Thi công xây dựng và lắp đặt thiết bị

Sau khi hoàn tất công tác chuẩn bị, nhà thầu tiến hành thi công theo hồ sơ thiết kế, bản vẽ thi công và các điều khoản đã thống nhất trong hợp đồng. Giai đoạn này bao gồm chuẩn bị mặt bằng, thi công nền móng, kết cấu, xây dựng phần thô và hoàn thiện công trình. Tùy theo quy mô dự án, các hạng mục có thể bao gồm xây tường, lắp đặt cửa, thi công hệ thống điện nước, ốp lát, sơn và hoàn thiện các khu vực chức năng.

Song song với quá trình xây dựng, nhà thầu tổ chức lắp đặt các thiết bị và hệ thống kỹ thuật theo phạm vi công việc được giao. Đối với nhà xưởng, nhà máy và công trình thương mại, các hạng mục thường bao gồm hệ thống điện, cấp thoát nước, thông gió, điều hòa không khí, phòng cháy chữa cháy và các hệ thống kỹ thuật chuyên dụng khác. Việc phối hợp giữa các đội thi công cần được thực hiện chặt chẽ nhằm hạn chế xung đột giữa các hạng mục, đảm bảo chất lượng và duy trì tiến độ dự án.

Trong suốt quá trình thi công, nhà thầu cần kiểm soát chất lượng vật liệu, giám sát kỹ thuật, tuân thủ các yêu cầu về an toàn lao động và cập nhật tiến độ thực tế. Những sai lệch so với hồ sơ thiết kế cần được kiểm tra, xử lý theo đúng quy trình trước khi chuyển sang công đoạn tiếp theo.

Nghiệm thu và hoàn công công trình

Sau khi hoàn thành các hạng mục xây dựng và lắp đặt thiết bị, công trình được kiểm tra, nghiệm thu theo quy định pháp luật, hồ sơ thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng và các điều khoản hợp đồng. Quá trình này có sự tham gia của các bên liên quan như chủ đầu tư, nhà thầu thi công, tư vấn giám sát và các đơn vị chuyên môn khi cần thiết.

Công tác nghiệm thu tập trung vào việc kiểm tra chất lượng thực tế, khối lượng hoàn thành, khả năng vận hành của các hệ thống kỹ thuật và mức độ đáp ứng yêu cầu thiết kế. Đối với những hạng mục chưa đạt yêu cầu, nhà thầu có trách nhiệm phối hợp khắc phục, kiểm tra lại trước khi tiến hành nghiệm thu theo quy định. Các kết quả kiểm tra và nghiệm thu cần được lập thành hồ sơ để phục vụ công tác quản lý, bàn giao và vận hành công trình.

Bên cạnh đó, nhà thầu phối hợp với chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ hoàn thành công trình, bao gồm bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu, hồ sơ chất lượng và các tài liệu liên quan theo yêu cầu. Thủ tục hoàn công và các nghĩa vụ pháp lý liên quan được thực hiện theo quy định áp dụng đối với từng loại công trình. Sau khi đáp ứng các điều kiện bàn giao, chủ đầu tư có thể đưa công trình vào khai thác, sử dụng theo mục đích đã xác định.

Tiêu chí chọn nhà thầu xây dựng uy tín

Lựa chọn nhà thầu xây dựng uy tín là bước quan trọng giúp chủ đầu tư kiểm soát ngân sách, đảm bảo chất lượng và hạn chế rủi ro trong quá trình triển khai dự án. Dưới đây là một số tiêu chí cần lưu ý:

Kinh nghiệm thi công và năng lực tư vấn

Kinh nghiệm thực hiện các dự án tương tự là một trong những căn cứ quan trọng để đánh giá năng lực của nhà thầu xây dựng. Đơn vị đã triển khai nhiều công trình phù hợp với quy mô và tính chất dự án thường có khả năng tổ chức thi công, xử lý vấn đề kỹ thuật và phối hợp các hạng mục hiệu quả hơn.

Bên cạnh năng lực thi công, nhà thầu có đội ngũ tư vấn chuyên môn còn có thể hỗ trợ chủ đầu tư đánh giá phương án thiết kế, lựa chọn vật liệu và dự toán chi phí. Đối với các dự án nhà xưởng, nhà máy hoặc công trình thương mại, việc tư vấn ngay từ giai đoạn đầu giúp xác định rõ nhu cầu sử dụng, phạm vi đầu tư và các yêu cầu kỹ thuật, từ đó hạn chế thay đổi thiết kế và phát sinh chi phí trong quá trình thực hiện.

Khi đánh giá tiêu chí này, chủ đầu tư nên tham khảo hồ sơ năng lực, danh sách dự án đã triển khai, hình ảnh công trình thực tế và phản hồi từ khách hàng trước đó.

Đảm bảo chất lượng và tiến độ công trình

Trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư nên làm rõ tiến độ thực hiện từng hạng mục, thời điểm bàn giao, tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng và trách nhiệm xử lý khi xảy ra chậm trễ. Đối với công trình công nghiệp, tiến độ còn liên quan đến kế hoạch lắp đặt máy móc, vận hành dây chuyền sản xuất và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Ngoài ra, cần xem xét khả năng phối hợp giữa các đội thi công và kiểm soát những yếu tố có thể ảnh hưởng đến dự án như nguồn cung vật liệu, điều kiện thi công và sự thay đổi trong hồ sơ thiết kế. Đây là cơ sở để hạn chế gián đoạn, kiểm soát chi phí phát sinh và đảm bảo công trình đáp ứng yêu cầu đã thống nhất.

Hỗ trợ pháp lý

Trong quá trình xây dựng, các thủ tục pháp lý cần được thực hiện phù hợp với loại công trình, quy mô dự án và quy định hiện hành. Nhà thầu có kinh nghiệm có thể phối hợp với chủ đầu tư trong việc chuẩn bị hồ sơ kỹ thuật, rà soát yêu cầu cấp phép và thực hiện các thủ tục liên quan theo phạm vi dịch vụ đã thỏa thuận.

Giải đáp thắc mắc thường gặp khi làm việc với nhà thầu

Khi nào bắt buộc chọn nhà thầu theo hình thức đấu thầu?

Việc lựa chọn nhà thầu theo hình thức đấu thầu được thực hiện đối với các gói thầu thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đấu thầu, tùy theo nguồn vốn, chủ thể thực hiện và tính chất dự án. Đặc biệt, các gói thầu thuộc dự án đầu tư công và những trường hợp được quy định trong Luật Đấu thầu phải tuân thủ quy trình lựa chọn nhà thầu tương ứng.

Đối với công trình sử dụng vốn tư nhân, chủ đầu tư có thể lựa chọn phương thức tìm kiếm và ký hợp đồng với nhà thầu theo nhu cầu, nhưng vẫn cần tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan. Vì vậy, trước khi quyết định hình thức lựa chọn, chủ đầu tư nên xác định rõ nguồn vốn và quy định áp dụng cho dự án.

Nhà thầu phụ có được ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư không?

Thông thường, nhà thầu phụ ký hợp đồng với nhà thầu chính để thực hiện một phần công việc thuộc gói thầu đã nhận. Nhà thầu phụ không mặc nhiên có quyền ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư cho phần việc này.

Trong quá trình triển khai, nhà thầu chính vẫn chịu trách nhiệm với chủ đầu tư về tiến độ, chất lượng và việc thực hiện các nghĩa vụ thuộc phạm vi hợp đồng chính. Do đó, chủ đầu tư cần kiểm tra danh sách nhà thầu phụ, phạm vi công việc được giao và cơ chế phối hợp giữa các bên trước khi thi công.

Nhà thầu có được tự ý thay đổi vật liệu xây dựng không?

Nhà thầu không được tự ý thay đổi vật liệu xây dựng so với hồ sơ thiết kế, yêu cầu kỹ thuật và hợp đồng đã được thống nhất. Nếu cần thay thế vật liệu do nguồn cung, điều kiện thi công hoặc yêu cầu kỹ thuật, nhà thầu phải đề xuất phương án thay thế và thực hiện thủ tục xem xét, chấp thuận theo quy định áp dụng cho công trình.

Vật liệu thay thế cần đáp ứng các yêu cầu về chất lượng, tiêu chuẩn kỹ thuật, công năng và các điều kiện liên quan đến an toàn công trình. Việc tự ý sử dụng vật liệu không đúng thỏa thuận có thể dẫn đến yêu cầu khắc phục, phát sinh chi phí hoặc trách nhiệm do vi phạm hợp đồng. Vì vậy, chủ đầu tư nên quy định rõ quy trình phê duyệt vật liệu và lưu hồ sơ xác nhận trong suốt quá trình thi công.

Việc lựa chọn nhà thầu xây dựng có năng lực và kinh nghiệm là yếu tố quan trọng giúp chủ đầu tư kiểm soát chất lượng, tiến độ và chi phí trong suốt quá trình triển khai dự án. Trước khi ký kết hợp đồng, chủ đầu tư nên xem xét kỹ hồ sơ năng lực, các công trình đã thực hiện, phương án thi công và chính sách bảo hành của từng đơn vị để đưa ra quyết định phù hợp.

Thông tin liên hệ TDI Cons

• Hotline: 024 6297 0970
• Email: info@tdigroup.vn
• Website: https://tdicons.vn/
• Trụ sở: Khu Đô Thị Geleximco, Phường Tây Mỗ, TP. Hà Nội
• Chi nhánh miền Trung: Khu đô thị VCN, Nam Nha Trang, Khánh Hoà
• Chi nhánh miền Nam: 15 đường 2A, Long Bình, TP. HCM