Quy định về mật độ xây dựng nhà xưởng trong khu công nghiệp theo QCVN
Mật độ xây dựng nhà xưởng trong khu công nghiệp và hệ số sử dụng đất là những thông số quan trọng, được quy định tại QCVN 01:2021/BXD về Quy hoạch xây dựng. Vì vậy, chủ đầu tư và doanh nghiệp cần nắm rõ các yêu cầu này trước khi lập phương án thiết kế, thi công. Trong bài viết dưới đây, TDI Cons sẽ cung cấp những quy định cần biết và hướng dẫn cách tính chi tiết, dễ hiểu.
Quy định về hệ số sử dụng đất trong xây dựng
Hệ số sử dụng đất thể hiện mức độ khai thác không gian xây dựng trên một lô đất. Đây là căn cứ quan trọng để doanh nghiệp xác định quy mô, số tầng và tổng diện tích sàn nhà xưởng phù hợp với quy hoạch được phê duyệt.
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình trên tổng diện tích khu đất hoặc lô đất. Mật độ càng thấp thì diện tích dành cho cây xanh, sân bãi, giao thông nội bộ và hạ tầng phụ trợ càng lớn.
Theo QCVN 01:2021/BXD, mật độ xây dựng được phân thành:
- Mật độ xây dựng thuần: Tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình chính trên tổng diện tích lô đất; không bao gồm sân, đường nội bộ, tiểu cảnh, bể bơi và công trình ngoài trời.
- Mật độ xây dựng gộp: Tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình chính trên tổng diện tích toàn khu đất, bao gồm cả sân, đường, cây xanh và khu vực không xây dựng.
Cách xác định hệ số sử dụng đất theo diện tích xây dựng
Hệ số sử dụng đất được tính theo công thức:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất. Đơn vị tính: lần.
Trong đó:
- Tổng diện tích sàn xây dựng: Tổng diện tích sàn của các tầng thuộc công trình; việc tính hoặc loại trừ một số diện tích kỹ thuật, đỗ xe và tầng hầm phải căn cứ quy chuẩn cùng hồ sơ quy hoạch cụ thể.
- Tổng diện tích lô đất: Toàn bộ diện tích lô đất được giao, cho thuê hoặc sử dụng hợp pháp để triển khai dự án.
Ví dụ: Một lô đất rộng 2.000 m2 xây nhà xưởng 6 tầng, mỗi tầng có diện tích 1.200 m2:
Hệ số sử dụng đất = (6 x 1.200) / 2.000 = 3,6 lần
Như vậy, hệ số sử dụng đất của công trình là 3,6 lần. Doanh nghiệp cần đối chiếu kết quả này với chỉ tiêu quy hoạch được phê duyệt trước khi triển khai thiết kế và xây dựng.
Bảng tra cứu mật độ xây dựng áp dụng cho nhà xưởng, công trình công nghiệp
Mật độ xây dựng nhà xưởng công nghiệp được xác định dựa trên nhiều yếu tố như diện tích lô đất, quy mô và chiều cao công trình. Việc tra cứu đúng tỷ lệ mật độ xây dựng giúp chủ đầu tư xác định phạm vi diện tích được phép xây dựng, đồng thời có cơ sở bố trí các hạng mục chức năng trong khu đất phù hợp với quy hoạch.
Bảng tra cứu về mật độ xây dựng cho công trình nhà xưởng
Đối với công trình trong khu công nghiệp, mật độ xây dựng thay đổi theo diện tích lô đất và chiều cao nhà xưởng. Khi quy mô lô đất hoặc chiều cao công trình tăng, tỷ lệ diện tích được phép xây dựng có thể giảm để đảm bảo quỹ đất dành cho giao thông, cây xanh, sân bãi và các hạng mục kỹ thuật.
Bảng dưới đây giúp chủ đầu tư có cơ sở tham khảo khi xác định mật độ xây dựng nhà xưởng:
| Chiều cao công trình trên mặt đất (m) | Diện tích lô đất ≤ 5.000 m2 | Diện tích lô đất 10.000 m2 | Diện tích lô đất ≥ 20.000 m2 |
| ≥ 10 | 70% | 70% | 60% |
| 13 | 70% | 65% | 55% |
| 16 | 70% | 60% | 52% |
| 19 | 70% | 56% | 48% |
| 22 | 70% | 52% | 45% |
| 25 | 70% | 49% | 43% |
| 28 | 70% | 47% | 41% |
| 31 | 70% | 45% | 39% |
| 34 | 70% | 43% | 37% |
| 37 | 70% | 41% | 36% |
| 40 | 70% | 40% | 35% |
| > 40 | 70% | 40% | 35% |
Lưu ý: Bảng trên mang tính chất tham khảo. Khi lập phương án thiết kế và xin phép xây dựng, chủ đầu tư cần đối chiếu quy hoạch, hồ sơ pháp lý của khu đất và các quy định hiện hành áp dụng cho dự án cụ thể.
Bảng tra cứu về mật độ các công trình, phân khu bên trong khu công nghiệp và nhà xưởng
Ngoài diện tích xây dựng nhà xưởng, khu đất công nghiệp còn cần bố trí các khu vực phục vụ hoạt động sản xuất như kho bãi, giao thông nội bộ, cây xanh, khu kỹ thuật và khu hành chính. Việc phân bổ diện tích hợp lý giúp bảo đảm khả năng vận hành và đáp ứng yêu cầu về hạ tầng trong khu công nghiệp.
Có thể tham khảo tỷ lệ diện tích dành cho từng nhóm khu vực như sau:
| Phân khu chức năng/khu vực | Tỷ lệ diện tích |
| Kho, nhà xưởng | ≥ 55% |
| Cây xanh | ≥ 10% |
| Giao thông, đường nội bộ | ≥ 8% |
| Khu kỹ thuật | ≥ 1% |
| Văn phòng hành chính, dịch vụ | ≥ 1% |
Các tỷ lệ trên là cơ sở để chủ đầu tư hình dung cách phân bổ quỹ đất trong khu công nghiệp. Tuy nhiên, tỷ lệ thực tế có thể phụ thuộc vào quy hoạch chi tiết, tính chất dự án, yêu cầu công nghệ sản xuất và các quy định áp dụng tại từng khu công nghiệp. Vì vậy, cần kiểm tra hồ sơ quy hoạch trước khi chốt phương án thiết kế nhà xưởng.
Quy định cần biết về mật độ xây dựng nhà xưởng
Việc xác định mật độ xây dựng nhà xưởng trong khu công nghiệp cần căn cứ vào quy chuẩn hiện hành, quy hoạch chi tiết và chỉ tiêu được phê duyệt của từng dự án. Bên cạnh diện tích công trình, chủ đầu tư còn phải bảo đảm tỷ lệ cây xanh, giao thông, hạ tầng kỹ thuật và các yêu cầu về an toàn.
Phân bổ diện tích nhà xưởng, cây xanh và hệ thống giao thông
Theo QCVN 01:2021/BXD, tỷ lệ tối thiểu đối với một số loại đất trong toàn khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao được quy định như sau:
| Hạng mục | Tỷ lệ tối thiểu |
| Đất giao thông | 10% |
| Đất cây xanh | 10% |
| Đất xây dựng khu kỹ thuật | 1% |
Các tỷ lệ trên được tính trên diện tích toàn khu, không bao gồm phần giao thông và cây xanh nằm trong khuôn viên từng lô đất sản xuất. Khi thiết kế nhà xưởng, doanh nghiệp vẫn cần bố trí đường nội bộ, bãi đỗ xe, cây xanh và khu kỹ thuật phù hợp với nhu cầu vận hành thực tế.
Quy định về vật liệu xây dựng và yêu cầu an toàn công trình
Vật liệu sử dụng phải có nguồn gốc rõ ràng, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, khả năng chịu lực, chống cháy và độ bền phù hợp với môi trường sản xuất. Doanh nghiệp nên ưu tiên vật liệu tiết kiệm năng lượng, ít phát thải, có khả năng tái chế và hạn chế chi phí bảo trì.
Bên cạnh đó, công trình phải bảo đảm an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy, thoát nạn, chống thấm, thông gió và chiếu sáng. Quá trình thi công cần tuân thủ hồ sơ thiết kế, kiểm soát chất lượng vật liệu và nghiệm thu đầy đủ trước khi đưa nhà xưởng vào sử dụng.
Một số yêu cầu chung về mật độ xây dựng nhà xưởng trong khu công nghiệp
Khi xây dựng nhà xưởng trong khu công nghiệp, doanh nghiệp cần tuân thủ quy hoạch được phê duyệt, đồng thời đáp ứng các yêu cầu về sử dụng đất, tổ chức không gian và bảo vệ môi trường theo QCVN 01:2021/BXD về Quy hoạch xây dựng.
Đối với các cơ sở sản xuất, kho tàng có mức độ độc hại cao, việc bố trí công trình cần xem xét khoảng cách đến khu dân cư và các khu vực cần bảo vệ. Các yêu cầu về phân loại mức độ độc hại và khoảng cách an toàn môi trường có thể tham khảo TCVN 4449:1987 về Quy hoạch xây dựng đô thị – Tiêu chuẩn thiết kế và các quy định chuyên ngành có liên quan.
Doanh nghiệp cũng cần bố trí hợp lý diện tích dành cho nhà xưởng, kho bãi, cây xanh, giao thông nội bộ và khu kỹ thuật. Phương án thiết kế phải bảo đảm công trình có đủ không gian phục vụ vận hành, giao thông, thoát nạn và các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy.
Giải pháp gia tăng diện tích sử dụng khi mật độ xây dựng bị giới hạn
Khi mật độ xây dựng nhà xưởng bị giới hạn, doanh nghiệp có thể khai thác hiệu quả quỹ đất bằng cách tăng diện tích sàn thay vì mở rộng diện tích chiếm đất. Việc lựa chọn giải pháp cần dựa trên công năng sử dụng, chiều cao công trình, yêu cầu kỹ thuật và quy hoạch được duyệt.
- Xây dựng nhà xưởng nhiều tầng: Tăng số tầng hoặc chiều cao công trình để mở rộng diện tích sàn sử dụng trên cùng một diện tích đất xây dựng. Phương án này phù hợp với các ngành sản xuất, kho hàng có thể tổ chức theo chiều đứng.
- Bố trí sàn gác lửng: Có thể bổ sung sàn lửng bên trong nhà xưởng để bố trí văn phòng, khu điều hành, kho phụ trợ hoặc các khu vực có tải trọng phù hợp. Tuy nhiên, việc bố trí sàn lửng cần được tính toán kết cấu và đối chiếu quy định về diện tích sàn, chiều cao công trình.
- Tập trung các khối công trình phụ trợ: Các khu vực như văn phòng, nhà xe, phòng kỹ thuật, nhà ăn và kho phụ trợ có thể được nghiên cứu bố trí tập trung, thay vì phân tán thành nhiều công trình nhỏ. Cách tổ chức này giúp giảm diện tích chiếm đất và dành thêm quỹ đất cho giao thông nội bộ, cây xanh, sân bãi và các khoảng trống cần thiết.
- Phân rõ mặt bằng theo công năng: Tách biệt khu sản xuất, kho, văn phòng và khu kỹ thuật ngay từ giai đoạn thiết kế để hạn chế diện tích sử dụng chồng chéo. Đồng thời, cần duy trì các tuyến giao thông nội bộ và khoảng cách cần thiết phục vụ vận hành, bảo trì và phòng cháy chữa cháy.
Trên đây là những thông tin quan trọng về mật độ xây dựng nhà xưởng trong khu công nghiệp, cách xác định hệ số sử dụng đất và các yêu cầu cần tuân thủ khi quy hoạch công trình. Việc tính toán đúng ngay từ đầu sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu quỹ đất, kiểm soát chi phí và bảo đảm an toàn trong quá trình vận hành.
Nếu doanh nghiệp cần tư vấn thiết kế và thi công nhà xưởng, TDI Cons sẵn sàng đồng hành với giải pháp phù hợp cho từng dự án.
Thông tin liên hệ TDI Cons
- Hotline: 024 6297 0970
- Email: info@tdigroup.vn
- Website: https://tdicons.vn/
- Trụ sở: Khu Đô Thị Geleximco, Phường Tây Mỗ, TP. Hà Nội
- Chi nhánh miền Trung: Khu đô thị VCN, Nam Nha Trang, Khánh Hoà
- Chi nhánh miền Nam: 15 đường 2A, Long Bình, TP. HCM
